En el día de ayer Mapfre y Santander Seguros anunciaron que han unido sus fuerzas para empezar a vender hipotecas inversas. Según la nota de prensa publicada, las compañías han constituido una sociedad al 50% que, operando con un establecimiento financiero de crédito, tendrá por objeto la distribución en exclusiva en nuestro país de esta clase de hipotecas.
La comercialización se llevará a cabo a través de las redes de sus agencias, consolidando la alianza de ambas aseguradoras tienen ya establecida, pues no olvidemos que las sucursales del Banco Santander ya venden seguros de automóvil y de comercios de Mapfre, y que la aseguradora distribuye productos financieros del banco.
¿Pero qué es una hipoteca inversa?
Según el portal del cliente bancario del Banco de España, este tipo de préstamos hipotecarios están dirigidos a personas mayores de 65 años, o que presenten un grado de discapacidad igual o superior al 33%, y que sean propietarios de una vivienda.
En contra de lo que sucede con la hipoteca convencional, es el cliente quien recibe del banco una cantidad de dinero a cambio de la vivienda, normalmente en forma de renta mensual. De esta forma el cliente no pierde la propiedad de la vivienda, y puede seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento.
El importe de la renta mensual depende de tres factores: el valor de la vivienda, la edad de quien suscribe el préstamo y de su cónyuge, y el tipo de elección que se haga a la hora de percibir la renta, que puede ser por un periodo determinado o de forma vitalicia.
La entidad financiera que concede esta clase de hipoteca inversa tiene prohibido exigir al cliente la devolución de la deuda acumulada mientras no fallezca su titular o el último de los beneficiarios, según se haya establecido en el contrato.
Cuando el titular fallece, los herederos son propietarios de la vivienda, pero también responsables de la deuda que se ha acumulado con la entidad bancaria. Por eso deberán optar entre dos alternativas. La primera es quedarse con la vivienda, para lo cual deberán abonar la deuda al banco. Si no cuentan con el dinero para hacerlo podrán solicitar financiar esa deuda, a través de una hipoteca normal que gravará la vivienda.
La segunda alternativa es vender la casa. En este supuesto el precio que se obtenga con la venta se deberá utilizar para liquidar la deuda contraída con el banco. Si la cantidad que se consigue con la venta no alcanza para satisfacer la deuda acumulada, el banco estará facultado para obligar a los herederos a vender otros bienes que existan en el caudal hereditario.
Un poco de contexto y un ejemplo
Las hipotecas inversas comenzaron a comercializarse en nuestro país en el año 2007 por las extintas cajas de ahorro , siendo el BBVA el primer banco que empezó a venderlas en el año 2013. Dado que en España existen más de ocho millones de personas mayores de 65 años que tienen una vivienda en propiedad, la alianza de Mapfre y Banco Santander presenta a priori un amplio mercado.
Vayamos con un ejemplo para comprender su funcionamiento. Carlos tiene 67 años, y posee una vivienda que ha sido tasada en 100.000 euros. Conforme a las condiciones de la hipoteca inversa, percibirá una renta del 26% de esa valoración. Por tanto, Carlos podrá cobrar esos 26.000 euros en el plazo de diez años, es decir, 2.600 al año. Como Carlos tiene sólo 67 años, existen bastantes probabilidades que sobreviva a esos diez años. Pero si eso ocurre, ¿qué sucede? ¿Dejará de cobrar la renta? No, porque es aquí donde comienza a funcionar el seguro de rentas vitalicias diferido, que Carlos contrató de forma simultánea cuando firmó la hipoteca inversa.
El seguro de rentas diferido
Este seguro de rentas diferido no tiene otra finalidad que la de garantizar que los mayores puedan seguir percibiendo esa renta mensual hasta su fallecimiento, pero es aquí donde a veces surgen los problemas. Han sido ya numerosos los pronunciamientos judiciales que han obligado a las entidades financieras a indemnizar a sus clientes por los perjuicios causados con estos seguros de rentas. La razón era sencilla: cuando los clientes contrataban la hipoteca inversa, y su seguro de rentas asociado a ella, desconocían que la renta mensual no la empezarían a cobrar hasta muchos años más tarde, pero en cambio habían tenido que pagar una prima única elevadísima.
Este es el caso que resolvió la sentencia del Juzgado de Primera Instancia 44 de Madrid, del pasado 28 de octubre de 2016, y que fue confirmada parcialmente por la Audiencia Provincial de Madrid. En ella se declaró la nulidad de la hipoteca inversa y del seguro vinculado vendidos por BBVA a un anciano de 85 años. Según el contrato, el cliente no comenzaría a percibir la renta mensual hasta que cumpliera los 93 años, mientras que la prima única que abonó por el seguro ascendió a nada menos que 200.000 euros.
Sin duda la alianza de Mapfre y Banco Santander confiamos en que ofrecerá a sus clientes unas condiciones ventajosas que contribuyan a satisfacer sus necesidades económicas durante su jubilación.
